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10分でわかる! はじめての任意売却

「任意売却」「住宅ローン滞納」「競売」「リストラ」
様々なキーワードで検索してこのページをたどり着いてしまったあなた。 こちらのページは任意売却とはどのようなものなのか、 はじめての方でもわかりやすく簡潔にまとめています。 1時間目から4時間目までご覧いただくことで、任意売却とはどのようなものかご理解いただけると思います。

このまま競売になるまで住む 不動産業者に依頼する 弁護士や司法書士などに依頼する 任意売却とは 1時間目
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 抵当権が設定されている不動産を売る場合、債権者(=銀行・抵当権者・金融機関)に抵当権を消してもらわなければいけません。 住宅ローンを完済すればいつでも消してくれるのですが、マイホームを売ってもローンを完済することができなければ、 債権者は、抵当権の抹消に同意しません。つまり、借金付きの不動産を買う人なんていませんので、このままだと売却することはできません。 毎月のローンが支払えないからやむを得ず、マイホームを手放そうと決心しても、それさえ許されないのです

 「売れない」「払えない」状況が続けば債権者も黙っていません。 抵当権の実行により裁判所に競売の申し立てをして、焦げ付いた債権を回収しようとします。 ただ、費用と時間をかけて競売申し立てを行っても、入札が少なく安値で落札されてしまうこともございます。 そこで競売手続きよりメリットがある方法として、利害関係人(債務者・債権者・購入者) の納得のいく価格で売買を成立させる手続きを、任意売却というのです。

 任意売却は、一般市場で取引されますので、市場価格に近い金額での取引となることが多いのです。 任意売却の取引が成立すれば、不動産所有者にとっては債務を少なくすることができ、債権者にとっては競売より回収率が上がるという、 双方にメリットがあることが、任意売却を選択する理由の一つに挙げられます。
ご理解いただけましたでしょうか。 おおまかにでもわかった方は2時間目へお進みください。

抵当権とは(用語)
抵当権とは簡単に言えば担保のこと。住宅ローンを組むと、購入した土地と建物に抵当権という担保をつけることになります。 抵当権は、住宅ローンを貸し出した側が、住宅ローンという債権を保全するために、あなたのマイホームに抵当権を設定します。 そうすることで、債権者は住宅ローンの返済が滞ったときに抵当権を実行して競売を申し立てることができるのです。

もう少し詳しく知りたい方は、
任意売却とは【続き】

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無料相談(ご都合の良い相談方法をお選びください)
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お借入先、ローン残高、ローン滞納期間、連帯債務者・保証人の有無、物件の所在地(市町村名のみでも可)をお知らせ下さい。 個人情報を伏せてのお問合せでも構いませんが、お知らせいただいたほうが状況に応じた説明ができます。

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専任媒介契約の締結
(当社に販売を依頼する契約です。)

媒介契約を締結することによって、弊社は債権者(抵当権者)と交渉することができるようになります。

媒介契約の締結 任意売却の次の手続き
債権者(抵当権者・金融機関等)への連絡・承諾

「媒介契約書」「査定書」等必要書類を弊社が準備し、債権者と打合せを行います。

債権者への連絡
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販売金額の決定
販売価格の決定
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販売活動(分からない事があれば随時連絡下さい)

 販売方法については、同一マンション内にチラシを入れてほしくない。ネット広告不可等打合せの上、販売活動を行います。
 販売を始めたらすぐに引っ越さなければいけないとお考えの方も多いのですが、しばらくはお住まいのままで構いません。 ほとんどの方は、不動産売買契約から引渡しまでの約1か月の間にお引っ越し先を決めて引っ越していただいています。

販売活動の開始
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不動産売買契約の締結

 購入者が見つかり、後順位の債権者にも同意が得られましたら購入者と売買契約を締結いたします。一般的にこの契約後1か月から1か月半で不動産を引渡すため、引っ越し先が見つからないと少しバタバタするかもしれません。

不動産売買契約の締結
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不動産のお引渡し・新生活のスタート

 購入者よりいただいた売買代金を債権者へお支払い(返済)して、不動産を引渡しいたします。 新しい生活のスタートとなります。

不動産の引渡し

一般的な流れとなりますので、順番が前後することもございます。もう一度復習される方は、2時間目をクリック。おおまかにですが理解された方は3時間目へ。

(補足) 任意売却の費用
初期費用、相談費用は無料で、任意売却が成立した際に、成功報酬として仲介手数料(物件価格×3%+6万円)×消費税を頂きます。 仲介手数料が支払えないとお考えの方もいらっしゃいますが、売買代金の中から配分されますので、ご相談者様の持ち出しの費用はありません

もう少し詳しく知りたい方は、
任意売却の費用【続き】

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なんで引越し代をもらえるの? お金の出所は?

住宅ローンの支払いができなくて、マイホームを売却!
でも、住宅ローンを全額返済できないのに、なんで引越代がもらえるのか、誰がお金を出してくれるのでしょうか。

もらえないより、もらえたほうが嬉しいと思いますけど、出所がわからないお金は少し気味が悪いかもしれません。 そこで、今回は「引越し代の出所」「なぜ引越し代をもらえるのか」 という点についてまずは説明いたします。

引越し代の出所は?

≪例≫
住宅ローンの残りが、あと2,800万円。
売却予想金額が2,000万円だとして、他に諸費用がかかります。

  • 仲介手数料 約70万円
  • 管理費等滞納 約50万円
  • 抵当権抹消費用  約 5万円
  • 引っ越し代 約30万円

 諸費用を合計すると 155万円にもなります。
この諸費用をあなたは用意することができますか?

出来るのであれば諸費用155万円をあなたのお財布から支払い、売却代金の2000万円は全て住宅ローンの返済に充てて 残債務が800万円となります。(残債務については、4時間目で説明いたします)
ローン2,800万円 − 売却代金2,000万円 = 残債務800万円
でも、それはたぶんムリですよね。

ですので、任意売却の場合、
ローン2,800万円−(売却代金2,000万円−諸費用155万円)= 残債務955万円
となります。
住宅ローンの返済に充てなければいけない金額から引いただけなので、あなたのお財布から155万円支払ったケースと比較すると その分、残債務155万円増えていることがわかりますね。 「引っ越し代の出所」については、ザックリとですがわかって頂けましたでしょうか!

なんで引越し代をもらえるの

 債権者は過去の競売のデータ等から、競売だと市場価格の2割程減の1,600万円になると試算したとします。もしも任意売却で2,000万円で売れるのであれば、1,845万円(売買代金2,000−諸費用155万円) 回収でき、比較すれば一目瞭然ですね。
 任意売却(1,845万円) > 競売(1,600万円)

このように債権者としても任意売却をしてもらったほうがメリットがあることが多いのです。 ただ、せっかく任意売却で購入者が見つかっても、他の借金が増えてしまったりと、引越し代も用意できないというケースもあります。 引っ越しができなければ、不動産の引渡しができず、任意売却が成立しません。

債権者にとってもメリットのある任意売却で進めてほしいからこそ、引越代を諸費用として認めてくれるケースが多いのです。最近は、渋ってくることが多いんですが。。。

もう少し詳しく知りたい方は、
任意売却の引越代、いくら貰えるの?

このまま競売になるまで住む 不動産業者に依頼する 弁護士や司法書士などに依頼する 任意売却とは 1時間目

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いよいよ最終時間です。文字が多いですけど、あともう少しです。

 購入者が見つかると、不動産引渡しの前(後になることもあります)に、債権者と残った債務の支払い方法(以下、残債務)についてお話しをします。 一括返済できないのに、抵当権の抹消をしてもらうわけですから、当然のお話です。

 一括で払えるわけがないと言っては失礼ですが、払えないものは払えませんよね。そこで実際には、 あなたが支払える金額、たとえば「月々3千円で何とかなりませんか」 このような感じで債権者が要求する金額と、 あなたが実際に支払える金額で折り合いをつけていくことになります。

 債権者1社だけなら楽ですが、複数社から借入のある方はそれぞれの債権者と話し合いをすることになります。 実績、経験のある会社に交渉してもらったほうが、あなたにとって有利な条件の支払いになりますので、債権者から紹介をされた会社で任意売却するのではなく、 あなたが探して依頼先を決めることをお勧めします。

 そしていよいよ、不動産引渡しが終わると、残債務の支払いを開始して新生活をがスタートします。 約束した金額を少額ながらお支払いを継続している方、そうでない方? 色々いらっしゃいますが、 当社があなたのお手伝いをできるのは、この不動産引渡しまでが一つの区切りとなります。もちろんこれ以降もフォローは継続させて頂きますのでご安心ください。

 その後、サービサーからサービサーへ債権譲渡されて、 「債権譲渡の通知が来たんですけど、、」「支払い督促が届いた」「給料差押えに、」といった相談をいただくこともございます。 苦心の末にマイホームを売却して、住宅ローンのことなんてしばらく忘れていたところ、このような通知が届けば驚くのも無理もありません。 再スタートをした後でもお困りのことがありましたら、すぐにご連絡ください。 対処方法についてアドバイスさせていただき、あなたの再スタートのお手伝いを致します。

もう少し詳しく知りたい方は、
なんで任意売却後もフォローしてくれるのか

 お疲れ様でした。以上で、「初めての任意売却」終了です。
一般的なケースであり、全ての方にあてはまらないこともありますが、おおまかにご理解いただけましたでしょうか。
 もう少し読みたいという方のために、下に「よく読まれているページ」をまとめましたので、 気になる項目がございましたら、こちらも参考にしてください。
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復習される方はコチラ このまま競売になるまで住む 不動産業者に依頼する 弁護士や司法書士などに依頼する 任意売却とは 1時間目
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 マイホームを手放さなければならなくなった方にとって、任意売却という手続きが最善の策であることが多いのですが、 全ての方にあてはまるわけではございません。
 あなたにとって一番最適な方法をご提案させて頂きますので、まずは電話、メールなど、無料相談で納得出来るまでご質問ください。

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