5分でわかる！ はじめての任意売却
「任意売却」「住宅ローン滞納」「競売」「リストラ」
様々なキーワードで検索してこのページをたどり着いてしまったあなた。
こちらのページは任意売却とはどのようなものなのか、
はじめての方でもわかりやすく簡潔にまとめています。
1時間目から4時間目までご覧いただくことで、任意売却とはどのようなものかご理解いただけると思います。
1時間目 任意売却とは？
不動産購入の際に住宅ローンを利用すると、抵当権というものが不動産に設定されます。 売却してローンを全額返済すると抵当権は消してもらえますが、ローンを完済することができなければ抵当権を消してもらえません。 毎月のローン支払いが困難で、仕方なくマイホームを手放そうと決心しても、抵当権のついたまま（借金付き）の不動産を買う人はいませんので、売却したくてもその願いは叶わないのです。
「毎月のローンを払えない」「売却も出来ない」という状況が続けば、抵当権の実行により裁判所に競売の申し立てをして、焦げ付いた債権を回収しようとします。
ただ、費用と時間をかけて競売申し立てを行っても、入札が少なく安値で落札されてしまうこともあります。 そこで、住宅ローンを完済しないでの抵当権抹消は原則認められていませんが、競売手続きよりメリットがある方法として、 任意売却があるのです。
任意売却は、一般市場で取引されますので、市場価格に近い金額での取引となることが多く、成立すれば 「不動産所有者にとっては債務を少なくする」ことができ、「債権者にとっては競売より回収率が上がる」という意味で双方にメリットがあるわけです。
ご理解いただけましたでしょうか。おおまかにでもわかった方は２時間目へお進みください。
もう少し詳しく知りたい方は、
→任意売却とは【続き】
2時間目 任意売却の流れ
電話・来店・スタッフがご自宅へ訪問等
お借入先、ローン残高、ローン滞納期間、連帯債務者・保証人の有無、物件の所在地（市町村名のみでも可）をお知らせ下さい。 個人情報を伏せてのお問合せでも構いませんが、お知らせいただいたほうが状況に応じた説明ができます。
（当社に販売を依頼する契約です。）
媒介契約を締結することによって、弊社は債権者（抵当権者）と交渉することができるようになります。
「媒介契約書」「査定書」等必要書類を弊社が準備し、債権者と打合せを行います。
販売方法については、同一マンション内にチラシを入れてほしくない。ネット広告不可等打合せの上、販売活動を行います。
販売を始めたらすぐに引っ越さなければいけないとお考えの方も多いのですが、しばらくはお住まいのままで構いません。
ほとんどの方は、不動産売買契約から引渡しまでの約１か月の間にお引っ越し先を決めて引っ越していただいています。
購入者が見つかり、後順位の債権者にも同意が得られましたら購入者と売買契約を締結いたします。一般的にこの契約後１か月から１か月半で不動産を引渡すため、引っ越し先が見つからないと少しバタバタするかもしれません。
購入者よりいただいた売買代金を債権者へお支払い（返済）して、不動産を引渡しいたします。 新しい生活のスタートとなります。
一般的な流れとなりますので、順番が前後することもございます。もう一度復習される方は、２時間目をクリック。おおまかにですが理解された方は３時間目へ。
- （補足） 任意売却の費用
- 初期費用、相談費用は無料で、任意売却が成立した際に、成功報酬として仲介手数料（物件価格×３％＋６万円）×消費税を頂きます。 仲介手数料が支払えないとお考えの方もいらっしゃいますが、売買代金の中から配分されますので、ご相談者様の持ち出しの費用はありません。
もう少し詳しく知りたい方は、
→任意売却の費用【続き】
3時間目 引越し代がもらえる？
住宅ローンの支払いができなくて、マイホームを売却！
住宅ローンを全額返済できないのに、なんで引越代がもらえるんでしょうか？
もらえないより、もらえたほうが嬉しいと思いますけど、出所がわからないお金は少し気味が悪く感じてしまいますね。
そこで、今回は「引越し代の出所」「なぜ引越し代をもらえるのか」 という点について説明いたします。
引越し代の出所
引越し代の出所について例を使って解説。
≪例≫
住宅ローンの残りが、あと2,800万円。
売却予想金額が2,000万円だとして、他に諸費用がかかります。
- 仲介手数料 約70万円
- 管理費等滞納 約50万円
- 抵当権抹消費用 約 5万円
- 引っ越し代 約30万円
諸費用の中に引っ越代がありますね。これら諸費用を合計すると 155万円になります。
本来、この諸費用155万円をあなたのお財布から支払い、売却代金の2000万円は全て住宅ローンの返済に充てて 残債務が800万円となります。（残債務については、４時間目で説明いたします）
・ローン2,800万円 － 売却代金2,000万円 ＝ 残債務800万円
でも、それはたぶんムリですよね。任意売却では
・ローン2,800万円－（売却代金2,000万円－諸費用155万円）＝ 残債務955万円
となります。住宅ローンの返済に充てなければいけない金額から引いただけなので、あなたのお財布から155万円支払ったケースと比較すると、 残債務が155万円（800万円 → 955万円） 増えていることがわかりますね。つまり、売却代金の中から支払われているということなのです。 「引っ越し代の出所」について、ザックリとお分かり頂けましたでしょうか！
なんで引越し代をもらえるの
債権者は過去の競売のデータ等から落札価格を試算します。 競売では、市場価格を下回るケースがほとんどなので、 一例ですが、市場価格2000万円の物件だとすれば、競売では市場価格2割減の1,600万円になると試算します。 任意売却で2,000万円で売れるのであれば、1,845万円（売買代金2,000－諸費用155万円）回収できるので、比較すれば一目瞭然ですね。
回収金額試算【任意売却1,845万円、競売1,600万円】
→ 任意売却の方が回収金額が245万円高いと債権者は試算
このように債権者としても任意売却をしてもらったほうがメリットが多いのです。 ただ、せっかく購入者が見つかっても、引越し代も用意できないケースもございます。 引っ越しできなければ不動産の引渡しができず、任意売却が成立しません。
債権者にとってもメリットのある任意売却で進めてほしいからこそ、引越代を諸費用として認めてくれるのです。 最近は、渋ってくることも多いのですが、、、
もう少し詳しく知りたい方は、
→任意売却の引越代、いくら貰えるの？
4時間目 任意売却後の残債務
いよいよ最終時間です。文字が多いですけど、あともう少しです。
購入者が見つかると、不動産引渡しの前（後になることもあります）に、債権者と残った債務の支払い方法（以下、残債務）についてお話しをします。 一括返済できないのに、抵当権の抹消をしてもらうわけですから、当然のお話です。
一括で払えるわけがないと言っては失礼ですが、払えないものは払えませんよね。そこで実際には、 あなたが支払える金額、たとえば「月々３千円で何とかなりませんか」 このような感じで債権者が要求する金額と、 あなたが実際に支払える金額で折り合いをつけていくことになります。
債権者１社だけなら楽ですが、複数社から借入のある方はそれぞれの債権者と話し合いをすることになります。 実績、経験のある会社に交渉してもらったほうが、あなたにとって有利な条件の支払いになりますので、債権者から紹介をされた会社で任意売却するのではなく、 あなたが探して依頼先を決めることをお勧めします。
そしていよいよ、不動産引渡しが終わると、残債務の支払いを開始して新生活をがスタートします。 約束した金額を少額ながらお支払いを継続している方、そうでない方？ 色々いらっしゃいますが、 当社があなたのお手伝いをできるのは、この不動産引渡しまでが一つの区切りとなります。もちろんこれ以降もフォローは継続させて頂きますのでご安心ください。
その後、サービサーからサービサーへ債権譲渡されて、 「債権譲渡の通知が来た」「支払い督促が届いた」「給料差押え」といった相談をいただくこともございます。 苦心の末にマイホームを売却して、住宅ローンのことなんてしばらく忘れていたところ、このような通知が届けば驚くのも無理もありません。 再スタートをした後でもお困りのことがありましたら、すぐにご連絡ください。 当センターでは対処方法についてアドバイスさせていただき、あなたの再スタートのお手伝いを致します。
もう少し詳しく知りたい方は、
→なんで任意売却後もフォローしてくれるのか
一般的なケースであり、全ての方にあてはまらないこともありますが、おおまかにご理解いただけましたでしょうか。
もう少し読みたいという方のために、下に「よく読まれているページ」をまとめましたので、 気になる項目がございましたら、こちらも参考にしてください。
よく読まれているページ
住宅ローンを滞納した時の選択肢として、任意売却という方法もございますが、
全てのご相談者様に任意売却をご提案する訳ではございません。
リスケジュール（条件変更）、個人再生など、あなたにとって最適な方法を提案させて頂きますので、まずは電話、メールなど、無料相談で納得出来るまでご質問ください。
※お問い合わせの際は「横浜任意売却無料相談センターを見て…」とお伝えただくと、より対応がスムーズです。
